先用一分鐘看懂建案
上竹路×上竹一街大竹核心生活圈
地上15層／地下3層2棟、RC鋼筋混凝土結構
預計2028年第4季公開資料所列完工期程
公開資料顯示，基地約905.26坪，由昭揚開發投資興建、拓璞聯合建築師事務所設計；規劃168戶住家與10戶店面，共178戶。住宅坪數約22.24至42.57坪，涵蓋2房、3房與4房，公設比約36.65%，車位為190個坡道平面車位。
公開備查彙整資料列載建照為「(114)桃市都建執造字第會蘆1827號」，備查日期為2025年9月25日。簽約前仍應以主管機關最新建照、預售屋備查與建商提供的正式契約附件逐項核對。
房型不是只看幾房，還要看坪效
同樣的權狀坪數，扣除公設、陽台與牆柱後，室內可使用面積可能差很多。看平面圖時最好直接畫入餐桌、床、衣櫃與冰箱，而不是只看樣品屋。
把一天的生活放進基地周邊
07:30｜出門
測上竹路尖峰動線
平日上午從基地出發，實測接送、通勤與出巷口時間。公園景觀是優點，但路口號誌、臨停及上下班車流仍要親自觀察。
18:30｜採買
日常機能成熟
公開地圖資料顯示，全聯蘆竹上興店、寶雅大竹大新店與大竹傳統市場皆在短程車行範圍；實際時間會受尖峰與停車影響。
21:00｜回家
看公園也聽環境
晚間再次到基地周邊，確認不同棟別面向的道路聲音、店面營業、燈光、棟距及未來公園活動的影響。
學區不要只用「離學校近」判斷。入學資格仍應以交屋後正式門牌及桃園市政府教育局當年度學區劃分為準，預售階段不宜把學區當成保證條件。
預售實價：成交與開價要分開
截至2026年10月21日同步內政部資料的公開平台，本案可見178筆預售成交揭露；樂居彙整的一年成交均價約每坪41.33萬元，一般住宅揭露區間約38.25至43.85萬元。個別特殊交易或一樓產品不可直接拿來當一般樓層行情。
| 資料範圍 | 公開數字 | 正確讀法 |
|---|---|---|
| 一年成交均價 | 約41.33萬元／坪 | 是已揭露成交的統計，不是現在每一戶售價。 |
| 一般住宅區間 | 約38.25～43.85萬元／坪 | 樓層、面向、坪數、付款時間與車位都會造成價差。 |
| 2026年6月案例 | 13樓、約22.2坪；房屋單價約43.8萬元／坪；含車位總價約1,194萬元 | 公開資料另列車位約220萬元；比較時要把車位價格與坪數拆開。 |
「目前開價」與「實際可售戶別」公開平台資訊並不完全一致：部分頁面仍標示銷售中，另有平台顯示待售0筆。這代表不能用入口網站推算建商庫存；想確認是否仍有可售戶，應要求現場提供當日正式銷控與價目表。
優點與限制，兩面都要看
值得注意的優點
- 大竹核心位置：上竹路生活機能已有基礎，採買與日常需求較容易銜接。
- 公園條件：部分戶別可期待公園與棟距，但要依棟別、樓層及未來環境確認。
- 房型完整：2至4房可涵蓋首購、換屋及多人家庭。
- 全平面車位：190個坡道平面車位，日常使用通常較機械車位單純。
- 成交樣本多：已有大量預售成交揭露，議價與選戶可回到逐筆資料比較。
容易忽略的限制
- 等待期較長：公開資料列預計2028年第4季完工，期間需保留資金與居住安排彈性。
- 公設比偏高：約36.65%，需確認室內淨坪與公設維護預算是否符合需求。
- 10戶店面：店面種類、招牌、卸貨、垃圾及臨停動線可能影響部分戶別。
- 景觀不等於永久：公園面、棟距與視野仍要確認基地配置、樓層及周邊土地使用。
- 貸款不是建商保證：公開銷售頁所列貸款成數僅供參考，最終以銀行核貸為準。
簽約前至少確認這9項
- 當日正式銷控、房屋與車位價目表，確認可售戶別而非只看網路廣告。
- 預售屋備查資料、建照與核准圖說是否一致。
- 履約保證的確切方式、承作機構及有效證明；目前公開來源不足以替買方確認本案採用哪一種。
- 開工、完工、取得使用執照與通知交屋的契約期限，及遲延責任。
- 室內、陽台、雨遮、公設與車位面積，避免只用權狀總坪數比較。
- 公園面與非公園面的棟距、日照、道路聲音及未來遮蔽可能。
- 車位編號、尺寸、柱位、坡道及充電設備的權利與費用。
- 管理費預估、泳池與SPA等設備的開放方式及長期修繕成本。
- 付款節點、貸款不足的補款期限，以及換屋期間現金流是否承受得住。
適合哪些買方？
- 鎖定大竹生活圈，希望用2至4房逐步換屋的家庭。
- 重視公園、平面車位與新社區規劃，且能接受預售等待期的買方。
- 願意逐戶比較面向、樓層、坪效與成交紀錄，而不是只用建商品牌做決定的人。
若需求是立即入住、希望低公設比，或交屋前資金安排不確定，應把成熟中古社區與近期新成屋一起比較，不必只鎖定預售案。
About The Author
我是楊佳恩，陪你把社區條件、成交紀錄與家庭需求放在一起比較。
約20年房仲實務經驗，開南大學法律系碩士，長期服務蘆竹、大竹及桃園鄰近生活圈。我會從交易安全、實價、社區條件與買賣需求出發，協助買方判斷，也協助屋主規劃委託出售。
屋主指名委託服務：依房屋現況與指定委託方案，可提供清潔、局部油漆或搬家協助；空屋另可免費協助辦理水電、瓦斯帳務結清。實際項目、範圍及金額上限於委託前書面確認。