36坪三房
公開格局為三房兩廳兩衛。看屋時要量客餐廳家具配置、次臥淨寬、主臥衣櫃與冰箱位置，不能只看總坪數。
30秒速讀：戶數單純、產品一致，適合先從生活動線判斷
公開資料顯示，君臨郡美由君臨開發建設投資興建、新城營造承造，基地約340.97坪，規劃地上10層、地下2層，共37戶住家與37個平面車位。全案以36～37坪三房為主，2025年取得使用執照，現在能直接看實屋、採光、棟距與車位動線。
37戶純住宅1幢1棟，公開資料未列店面戶
公設比約33.6%基地約340.97坪、建蔽率約46.31%
114年取得使照(114)桃市都施使字第蘆01036號
社區基本資料：小型社區，先確認管理如何落地
君臨郡美建造執照公開為「(112)桃市都建執照字第會蘆00500-01號」，使用執照為「(114)桃市都施使字第蘆01036號」。建築結構為RC鋼筋混凝土，公開公設包含接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房及信箱區。37戶搭配37個平面車位，車位比為1：1。
小型社區的好處，是戶數與產品相對單純，出入成員較容易熟悉；但公共設施、物業或清潔人力要如何配置，仍須回到實際管理方式。公開銷售頁截至更新日仍把管理費列為待定，因此本文不自行填入推估金額，買方看屋時應索取最新管理費、公共基金、規約與公設點交資料。
土地使用分區公開列為特定農業區甲種建築用地。社區已取得使用執照，不等於所有土地與建物條件都可以略過；交易前仍要核對建物謄本、土地持分、使用執照、基地權利及貸款銀行的個案審核。
房型與車位：36、37坪三房，差異藏在戶別細節
37坪三房
多一坪不一定全落在室內主要空間，應拆看主建物、附屬建物與共有部分，再確認差異是否符合家庭需求。
37個平面車位
戶戶有車位的規劃有利日常通勤；仍須實際測試坡道、轉彎、柱位、車位寬度及充電設備申請規範。
四面向戶別
公開資料列有西北、西南、東北及東南向。採光、日曬與窗外環境要按實際戶別、樓層及季節判斷。
價格資料怎麼看：成交實價與目前開價不能混在一起
截至2026年11月9日，公開實價彙整可見約18筆交易。近期可查案例包括2026年7月兩筆2樓三房，扣除車位後公開單價約每坪36.9萬元與37.7萬元，含車位總價分別約1,485萬元及1,501萬元；不同戶別、樓層、面積與交易條件仍會造成差異。
公開新案頁同期可見建商保留戶銷售資訊，開價區間約每坪35～39萬元、公開總價約1,450～1,550萬元。這是目前廣告開價，不是保證成交價，也不能直接與扣除車位後的實價單價比較。正確做法是先把車位價格拆開，再依樓層、座向、棟距、付款條件與屋況調整。
| 資料類型 | 截至更新日可查資訊 | 判讀方式 |
|---|---|---|
| 實價成交 | 公開彙整約18筆，2026年7月案例約36.9～37.7萬元／坪（扣車位） | 逐筆核對交易年月、樓層、面積、車位價格及特殊備註。 |
| 目前公開開價 | 公開新案頁約35～39萬元／坪、總價約1,450～1,550萬元 | 屬廣告條件，不等同成交；確認是否含車位、樓層及付款方案。 |
| 社區平均 | 部分平台顯示近半年約36.4萬元／坪 | 平均值是參考線，不代表每一戶；小樣本更要回到逐筆比較。 |
生活機能：享受較安靜的居住感，也要確認交通工具依賴
君臨郡美位於富宏街巷內，和大竹核心商圈保持一段距離，日常採買可往大竹路、全聯、大竹市場及周邊餐飲移動。大竹觀光休閒公園是大竹市區的重要休憩空間，桃園市蘆竹區公所資料記載公園約3公頃、周邊步道約800公尺；是否適合經常使用，仍應從實際戶別出發測試路線。
這類位置對開車或騎車家庭較有彈性，可依工作地點銜接大竹、蘆竹、內定、大園埔心、桃園及國道方向；尖峰時段、雨天與大型車流都可能影響感受，不把任何固定車程寫成保證。對華通電腦或周邊產業通勤者可列入比較，但本文不代表與任何企業有合作、推薦或官方關係。
公開行銷資料提及大竹國小與大竹國中，但正式學區要依戶籍門牌、鄰別及桃園市115學年度公告確認，不以「距離學校近」直接等同入學資格。
適合哪些家庭？
- 想找近期完工、可以直接看實屋，且偏好均質三房的首購或換屋家庭。
- 重視平面車位，平日以汽車或機車連結大竹採買與工作地點的人。
- 喜歡37戶小型社區、單純住家規劃，不追求大型會館式公設的買方。
- 願意把管理方式、土地分區、車位與生活動線逐項查清楚，再做決定的人。
社區亮點與購屋前確認事項
值得留意的亮點
- 已取得使用執照，可直接檢查實屋採光、格局、施工細節與社區完成度。
- 37戶純住宅、全案三房，居住產品相對一致。
- 37個平面車位，戶數與車位數量為1：1。
- 36～37坪三房，適合需要獨立房間或工作空間的家庭。
- 可銜接大竹日常機能，也保有往大園埔心、內定及桃園方向的通勤彈性。
不同家庭要評估的重點
- 巷內立即步行型商店較少，應實測到採買、學校與工作地點的路線。
- 社區戶數較少，管理費、清潔、保全與設備維護方式需要確認。
- 土地分區為特定農業區甲種建築用地，貸款與權利資料應先交銀行、代書核對。
- 開價與實價口徑不同，必須拆分車位，避免用錯單價比較。
- 正式學區依門牌與當年度公告，不以銷售頁或距離推定。
看屋查核清單
- 核對使用執照、建物謄本、土地持分及實際登記用途。
- 拆分主建物、附屬建物、公設與車位面積，再比較36坪與37坪戶型。
- 確認管理費、公共基金、管理規約、公設點交與目前管理人力。
- 實測平面車位尺寸、柱位、坡道、迴轉及電動車充電申請方式。
- 檢查窗框、外牆、浴室、陽台排水、磁磚空鼓、水平及設備保固。
- 分別在平日尖峰、晚間與假日測試大竹採買及上班通勤動線。
- 用門牌向學校或主管機關確認當年度學區，不只聽口頭說明。
- 查閱內政部實價登錄逐筆資料，確認車位拆價與特殊交易備註。
About The Author
每一間房子都有故事，讓喜歡它的人看見真正的價值。
我是楊佳恩，從金融業轉入房仲，具約20年房仲實務經驗，開南大學法律系碩士，研究居住正義相關議題。長期服務蘆竹、大竹及桃園鄰近生活圈，從交易安全、實價、社區條件與家庭需求協助判斷。
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